【一条工務店】敷地調査報告書で判明したこと｜42条2項道路・セットバック・申請費用

一条工務店から敷地調査報告書を受け取ったものの数字や専門用語が多く、「結局どこを見ればいいの？」と感じる人もいるのではないでしょうか。

わが家も土地を契約する前に土地面積や用途地域、建ぺい率などは一通り確認していました。

そのため、正直なところ敷地調査をしても「すでに知っている内容がまとめられているだけかな」と思っていました。

ところが、実際に報告書を読んでみると土地の販売資料だけではわからなかった数字がいくつも出てきました。

なかでも、わが家への影響が大きかったのは次の2点です。

わが家はミニバンと軽自動車の2台を置く予定です。

土地は約48坪ありますが、前面道路の狭さやセットバックを含めて考えると「48坪あるから余裕」とは言い切れませんでした。

結論として、今回の敷地調査で建築計画そのものを断念するような問題が確認されたわけではありません。

ただし駐車場、玄関、庭、建物をどのように配置するかは、土地面積だけで判断せず、道路や高低差まで含めて検討する必要があると感じました。

この記事では、一条工務店の敷地調査報告書をもとにわが家が確認した数字と間取りや駐車計画にどのような影響があったのかをまとめます。

わが家の土地と家づくりの前提

まずは、わが家の前提を簡単にまとめます。

わが家では間取りだけでなく、住宅ローンや外構費用、入居後の家計も含めてなるべく無理をしすぎない家づくりを考えています。

注文住宅は、数万円から数十万円の追加費用が少しずつ増えていきます。

敷地調査に書かれていた申請費用や外構への影響も「少額だから気にしない」ではなく、見積のどこに入るのか確認することにしました。

一条工務店の敷地調査報告書でわかったこと

敷地調査報告書には道路、法規、境界、高低差、周辺環境などがまとめられていました。

わが家が特に確認した項目は次のとおりです。

上記は、添付の敷地調査報告書に記載されていた内容を、わが家なりに整理したものです。

数字を並べるだけではわかりにくいため、ここからは実際の家づくりに影響した項目を順番に紹介します。

前面道路は約3.47mの42条2項道路だった

42条2項道路ではセットバックが必要になる

敷地調査報告書の基本情報では、わが家の前面道路は建築基準法42条2項道路、道路幅は約3.47mと記載されていました。

42条2項道路とは、現在の道路幅が原則として必要な4mに満たないものの一定の条件で建築基準法上の道路として扱われる道路です。

新しく家を建てる場合は、道路の中心から原則2mの位置まで敷地を後退させます。

この後退がセットバックです。

わが家の報告書では、道路後退距離が約0.27mとなっていました。

道路幅3.47mの半分は約1.735mです。道路中心から2mを確保するには、単純計算で約0.265m後退するため、報告書の約0.27mとおおむね一致します。

ただし、道路中心線の扱いや実際の後退位置は、施主が計算だけで確定できるものではありません。

最終的な道路後退線については、一条工務店や自治体の確認結果をもとに判断する必要があります。

約27cmでも駐車計画には影響する

道路後退線は、間口約7.77mにわたっています。

約0.27m×約7.77mで単純計算するとセットバック部分は約2.1㎡、坪数では約0.6坪です。

土地全体が約48坪あることを考えると、それほど大きな面積ではないようにも見えます。

ただ、わが家は道路側に車2台分の駐車場を配置する予定です。

駐車場、門柱、玄関アプローチを道路側にまとめる場合、数十cmの違いでも配置しやすさが変わります。

セットバック部分は、建物や門柱など道路としての利用を妨げるものを自由に置ける場所ではありません。

駐車場のコンクリートをどこまで施工するのか、道路との高さをどのようにつなぐのかについても、外構計画と一緒に確認する必要があります。

土地を契約した時点では、「約48坪あるから車2台と庭も取れるだろう」と考えていました。

しかし、実際の配置では土地の総面積よりも道路後退線を入れた後にどの程度使えるのかが重要でした。

前面道路3.47mで駐車場奥行を見直した

今回の敷地調査で、わが家が最も悩んだのは駐車計画です。

わが家はミニバンと軽自動車を1台ずつ置く予定です。

一条工務店の担当設計士からは、神奈川県では駐車場の奥行を5〜5.5m程度で計画することが多いという説明を受けました。

ただ、前面道路が広い土地とわが家のように約3.5mの土地では、同じ駐車場奥行でも停めやすさは変わります。

駐車時に車の前方を振るスペースが限られるためです。

現在の駐車場5.5mで困っていること

現在住んでいる賃貸住宅の駐車場は、奥行が約5.5mあります。

ミニバンを停めること自体はできますが、車の後ろに十分な余白がなくバックドアを開けにくい状態です。

今の家は前面道路が比較的広いため、駐車前にバックドアを開けて荷物を出すこともできます。

一方、新居の前面道路は約3.47mです。

子どもを乗せたり買い物後の荷物を降ろしたりすることを考えると、道路上で荷物を出し入れするのは、わが家ではできるだけ避けたいと考えました。

そこで駐車場の奥行について、次の2案を比較しています。

現時点では、駐車場の奥行を6〜6.5m程度確保したいと考えています。

ただし、敷地全体の奥行は約20.6mです。

駐車場を1m深くすれば、その1mは建物や庭に使えなくなります。

駐車場を広げることだけを考えると暮らしやすくなりそうですが、南側の庭が狭くなったり、建物の配置が制限されたりする点はデメリットです。

わが家では駐車しやすさを優先するのか、庭の奥行を優先するのか、まだ最終結論は出ていません。

建ぺい率60％・基準容積率160％は大きな制約になったか

わが家の土地は、第一種中高層住居専用地域にあります。

建ぺい率は60％です。

計測敷地面積160.13㎡を使って単純計算すると、建築面積の上限は約96㎡になります。

ただし、これは建ぺい率だけで計算した概算です。

実際には駐車場、庭、道路斜線、隣地との距離、間取りなども考える必要があるため、1階を約96㎡まで広げられるという意味ではありません。

容積率は、用途地域上の指定容積率が200％、前面道路幅員を考慮した基準容積率が160％でした。

160.13㎡の160％は、単純計算で約256㎡です。

わが家は延床35坪前後、約115㎡以内で計画しているため、現時点では容積率が間取りの大きな制約にはなっていません。

それでも土地の販売資料に記載された「容積率200％」だけを見ていると、敷地調査後の基準容積率と違う場合があります。

わが家では問題にならなかった項目ですが、3階建てや二世帯住宅など延床面積が大きい家を考えている場合は確認しておきたい数字です。

準防火地域と建物仕様の追加費用

わが家の土地は準防火地域です。

準防火地域では、建物の位置や開口部によって防火性能を備えた窓や玄関ドアなどが必要になる場合があります。

一条工務店のグランスマートでも、土地条件に応じた仕様変更や追加費用が発生する可能性があります。

わが家は初期見積を確認した際に、準防火地域の費用がどこまで含まれているのか気になりました。

注文住宅では建物本体価格だけでなく、土地固有の条件による追加費用も住宅ローンや家計に影響します。

現時点では、準防火仕様の対象範囲と最終的な追加金額は確認中です。

金額が確定したら、見積のどの項目に入っていたのかも含めて追記する予定です。

また報告書には絶対高さ15m、道路斜線の勾配1.25、規制距離20mという記載もありました。

わが家は2階建てを計画していますが、屋根形状や太陽光パネルを含めた最終的な確認は設計担当者に任せる部分だと考えています。

建築前の申請費用は合計7万5,000円の目安

敷地調査報告書には、建築確認申請とは別に必要となる許可・申請・届出として、次の費用が記載されていました。

必要期間は、それぞれの手続きにかかる目安です。

単純に足して1.3か月かかるとは限らず、並行して進む可能性もあります。

わが家は狭あい道路協議申請の4万円について、初回の設計打ち合わせで説明を受けました。

一方残りの2万5,000円と1万円が、建物見積に含まれているのか、別途支払いになるのかは確認できていません。

合計7万5,000円は、家づくり全体の金額から見ると大きくないようにも見えます。

ただ注文住宅では、このような数万円の費用が複数積み重なります。

住宅ローンの借入額や入居後の家計を考えると金額だけでなく、どの見積項目に含まれているかまで整理しておきたい部分です。

高低差と敷地内の水たまりも気になった

報告書には、隣地との高低差として、次の数字が記載されていました。

最大で約28cmの差があります。

この高低差は、建物の高さの基準となるGL設定や駐車場の勾配、雨水の排水計画に関係します。

また報告書の現地写真には、敷地の一部に水がたまっている様子が写っていました。

写真を見たときは、水はけに問題があるのではないかと少し不安になりました。

ただし、撮影前の天候や一時的な地面の状態もわからないため、写真だけで「水はけが悪い土地」と判断することはできません。

わが家では、次の点を設計士へ確認したいと考えています。

前面道路側には雨水桝、汚水桝、止水栓、水道の立ち上がりも記載されています。

車のタイヤが桝の上に乗る配置にならないか、玄関アプローチと干渉しないかについても、間取り図だけではなく外構図で確認する必要がありそうです。

敷地調査と地盤調査は別に考える

敷地調査報告書では道路、法規、境界、高低差、周辺状況などを確認できます。

一方、地盤改良が必要かどうかは、敷地調査報告書だけでは判断できません。

地盤の強さや支持層の深さについては、別途実施する地盤調査の結果を確認する必要があります。

土地が平らに見えることや周辺に住宅が建っていることだけで、地盤補強が不要とは言い切れません。

わが家も、敷地調査と地盤調査を分けて考えています。

地盤補強の内容と費用が正式に確定するまでは、住宅ローンや家計の予算にも余裕を残しておく方針です。

敷地調査報告書を受け取ったら確認したいこと

わが家が次回以降の打ち合わせで確認する項目をチェックリストにまとめました。

これらをすべて施主だけで判断する必要はありません。

むしろ、専門的な部分は設計士や営業担当者へ確認するべきだと思います。

ただ報告書を一度読んでおくと、「設計士さんに任せているから大丈夫」で終わらず、わが家の暮らしに影響する部分を具体的に質問できます。

まとめ｜48坪でも道路と配置まで考えると余裕とは限らなかった

一条工務店の敷地調査報告書を確認した結果、わが家では次の点が重要だとわかりました。

土地を契約した時点では、約48坪あれば車2台と35坪前後の建物を比較的余裕を持って配置できると思っていました。

しかし、実際には前面道路の狭さ、セットバック、玄関位置、駐車場の奥行、庭の広さを同時に考える必要があります。

現時点のわが家は、西側玄関、東側LDK、駐車場奥行6〜6.5mを基本に検討しています。

ただし、駐車場を広げるほど庭や建物に使える奥行が減るため、配置図や外構費用によって結論が変わる可能性もあります。

敷地調査報告書を受け取ったら、すべての専門用語を理解しようとするよりもまずは次の3点を確認すると整理しやすいと思います。

わが家もまだ確認できていない項目があります。

設計打ち合わせや見積が進み、申請費用、準防火仕様、GL、排水計画が確定した段階でこの記事にも追記していく予定です。

今回の敷地調査でわかった条件をもとに、一条工務店の設計士との初回打ち合わせでは、駐車場、玄関位置、吹き抜け、主寝室などを相談しました。

初回提案で気になった9項目と、打ち合わせ前に準備しておいてよかったことは、以下の記事にまとめています。

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すみあや

システムエンジニア

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神奈川県に住んでいる子育て4人家族です。 一条工務店グランスマートの注文住宅を計画中です。家づくりで悩んだ住宅ローン、家計、間取り、土地選び、太陽光発電のことをできるだけ数字と実体験を交えて発信しています。 世帯年収1000万円台でも無理しすぎない家づくりを目指しています。