土地1,980万円で本契約｜わが家が契約前に確認したことと正直な不安

一条工務店のグランスマートで家づくりを進めているわが家ですが、先日、土地の本契約をしました。

土地価格は1,980万円。
もともとは2,080万円だったので、結果的に100万円下がった土地です。

正直、100万円下がったのはかなり大きいです。
ただ、安くなったから即決というわけではなく、契約前にはいろいろ確認しました。

土地の形、ハザードマップ、駅距離、周辺環境、建ぺい率、地目、固定資産税、ライフライン、境界、越境の有無など。

家づくりを始める前は「土地って場所と金額を見るもの」くらいに思っていましたが、実際は確認することがかなり多かったです。

この記事では、わが家が土地1,980万円の本契約で確認したことを、実体験ベースでまとめます。

わが家の場合は、家族4人、車2台、一条工務店グランスマート、子育て世帯という前提です。

すみあや

すべての家庭に当てはまる正解ではありませんが、これから土地契約をする方の確認リストとして参考になればと思います。

わが家が契約した土地の概要

今回契約した土地の条件は、ざっくり以下のような内容です。

土地面積は約160㎡なので、坪数にすると約48坪です。

数字だけ見ると、子育て世帯の注文住宅用地としては悪くない広さだと思います。
ただし、わが家の土地は縦に長い土地です。

この「縦に長い」という条件が、家づくりではけっこう重要でした。

単純に48坪あるから広い、という話ではなく、車2台を置けるか、庭が取れるか、建物の配置に無理がないかを考える必要があります。

すみあや

わが家は車2台前提なので、土地の広さだけでなく、間口や駐車計画もかなり気にしました。

2,080万円から1,980万円に下がったのは大きかった

今回の土地は、もともと2,080万円でした。

それが1,980万円になったので、100万円の値下げです。

注文住宅を検討していると、100万円の感覚が少し麻痺してきます。

建物、外構、太陽光、オプション、住宅ローン、諸費用……。
どんどん金額が大きくなるので、100万円が小さく見えてしまう瞬間があります。

でも、冷静に考えると100万円はかなり大きいです。

わが家の場合、住宅ローンだけでなく、車2台、子どもの教育費、生活費もあります。

土地で100万円下がった分は、外構費やオプション、家具家電、予備費に回せる可能性があります。

ただし、値下げされた土地だからといって、すぐに飛びつくのは危ないとも思いました。

値下げには理由があるかもしれません。
駅距離なのか、土地形状なのか、ハザードなのか、単純に売主側の事情なのか。

わが家の場合は、駅徒歩1時間というデメリットはかなり大きいです。

すみあや

その分、生活環境や土地価格とのバランスを見て判断しました。

建ぺい率60%でどれくらい建てられるか計算してみた

土地契約で確認したことのひとつが、建ぺい率です。

今回の土地は建ぺい率60%でした。

建ぺい率は、簡単に言うと「土地に対して、建物をどれくらいの面積で建てられるか」というルールです。

正確には、土地面積に対する建築面積の割合です。

わが家の土地は約160㎡なので、建ぺい率60%で計算すると、

160㎡ × 60% = 96㎡

つまり、建築面積としては最大で約96㎡まで使える計算になります。

坪数にすると、96㎡は約29坪です。

ただし、これは建物全体の延床面積ではなく、基本的には1階部分の建築面積の上限として考えるものです。

たとえば総2階で建てる場合、1階が約18坪、2階が約17坪なら、延床面積は約35坪になります。

この場合、1階の建築面積は約18坪なので、建ぺい率60%の上限にはかなり余裕があります。

わが家は一条工務店のグランスマートで35坪前後を考えているので、建ぺい率だけを見ると、現時点では大きな問題はなさそうです。

ただし、実際には建ぺい率だけでなく、容積率、道路斜線、北側斜線、隣地との距離、駐車スペース、外構計画も関係します。

すみあや

ここは素人判断だけで決めず、最終的には住宅会社や設計担当者に確認する必要があると思います。

第一種中高層住居専用地域・準防火地域だった

今回の土地は、第一種中高層住居専用地域でした。

名前だけ見ると少し難しいですが、ざっくり言うと、住宅を中心としつつ、中高層の建物も建てられる地域です。

低層住居専用地域よりは制限がゆるい一方で、周辺にアパートやマンションが建つ可能性もあります。

わが家としては、今の周辺環境だけでなく、将来的に近くに大きめの建物が建つ可能性もゼロではないと考えました。

また、準防火地域でもあります。準防火地域では、建物の防火性能に関するルールが関係してきます。

窓やサッシ、外壁などの仕様に影響することがあり、場合によっては建築費にも関係します。

一条工務店の場合、標準仕様で対応できる部分もあると思いますが、わが家では「準防火地域だから追加費用が出るのか」は確認ポイントにしました。

わが家の確認した結果、壁の仕様が準防火はウレタン、準耐火はEPS仕様になると回答がありました。

また窓の数で変動するようですが50～70万円の増額が発生しそうです。

このあたりは土地価格だけを見ていると見落としやすい部分です。

ハザードマップは0.5m未満・内水は0.3m未満だった

土地で一番気になったのが、ハザードマップです。

今回の土地は、洪水ハザードマップで0.5m未満の区域に入っていました。
また、内水ハザードマップでも0.3m未満に該当していました。

正直、ハザードマップに色がついていると、かなり不安になります。

「本当にここに家を建てて大丈夫なのか」
「子どもがいるのにリスクを取っていいのか」
「将来売るときに不利にならないか」

こういうことはかなり考えました。



わが家の場合は、盛土などを行う予定で、浸水については大きな心配は不要という説明を受けています。

そのため、現時点では許容できる範囲と判断しました。

ただし、これはあくまでわが家の判断です。

すみあや

ハザードマップに入っている土地を選ぶ場合は、以下は必ず確認した方がいいと思います。

ハザードマップは「色がついているから即NG」でも、「少しだから大丈夫」でもないと思います。

大事なのは、リスクの内容を理解したうえで、家族として許容できるかどうかだと感じました。

地目は「畑」から「宅地」に変更予定

今回の土地は、契約時点では地目が畑でした。

家を建てる土地として使う場合、最終的には宅地に変更する予定です。

ここは最初、わが家も少し混乱しました。

「畑のままで契約して大丈夫なのか」
「家を建てる前に何をしないといけないのか」
「農地転用や地目変更は誰がやるのか」

このあたりは、土地の契約前に確認しておいた方がいいです。

わが家の場合も、後日「宅地」への変更が必要になる前提で進めています。

ここは自分だけで判断せず、不動産会社、住宅会社、司法書士、土地家屋調査士などに確認するのが安全だと思います。

2026年10月30日から所有権がわが家になる

今回の契約では、2026年10月30日から所有権がわが家になる予定です。

つまり、その日以降は固定資産税などの負担も関係してきます。

家づくりでは、建物価格や住宅ローンばかりに目が行きがちですが、土地を持つと固定資産税も発生します。

わが家も最初は、土地契約金額や住宅ローンのことばかり見ていました。

でも、所有権が移った後は、固定資産税の日割り精算や翌年以降の税金も考える必要があります。

2026年10月30日以降の固定資産税については、契約内容に沿って負担する形になります。




ここは契約書で日付と精算方法を確認しておくと安心です。

また、確定申告に関しては、支払いの証拠として領収書や振込をした電子画面などを残しておく予定です。

わが家も「領収書か振込画面だけで全部OK」と思い込まず、最終的には税務署や担当者に確認するつもりです。

土地売買契約書の印紙代は1万円だった

土地の本契約では、土地売買契約書に貼る印紙代として1万円が発生しました。

今回の土地価格は1,980万円なので、印紙税の区分としては「1,000万円を超え5,000万円以下」に該当します。

正直、契約前は印紙代のことをあまり意識していませんでした。

1万円なので家づくり全体から見ると小さく見えますが、こういう費用が積み重なっていきます。土地代、建物代、外構費、登記費用、火災保険、引っ越し、家具家電。

注文住宅は「本体価格だけ見ていると危ない」と改めて感じました。

境界・越境・物件状況も確認した

土地契約で確認してよかったと思ったのが、物件状況です。

わが家が確認した内容は以下です。

このあたりは、土地を買う側からするとかなり重要です。

特に境界と越境は、後からトラブルになると大変です。

隣地との境界が曖昧だったり、塀や配管が越境していたりすると、建築や外構にも影響する可能性があります。

わが家の場合は、越境なし、擁壁なし、地盤沈下なし、土壌汚染なし、地中埋設物なしという確認が取れました。

もちろん、確認したから100%何も起きないとは言い切れません。

すみあや

ただ、契約前に「何を確認したか」を残しておくことは大事だと思います。

周辺環境はかなり良い。ただし駅徒歩1時間

今回の土地で一番気に入っているのは、生活環境です。

周辺環境はかなり便利です。

子育て世帯としては、かなり魅力的でした。

スーパーが徒歩2分なのは、日常生活ではかなり強いです。

子どもがいると、買い忘れや急な買い物も多いので、近くにスーパーがあるのは助かります。

保育園、小学校、中学校が徒歩10分以内というのも、わが家にとっては大きなポイントでした。

一方で、最大のデメリットは最寄り駅まで徒歩1時間です。

これは普通に遠いです。

駅近を重視する人には、かなり厳しい条件だと思います。
わが家も最初はかなり迷いました。

ただ、バスを使えば駅まで約15分で行けるため、わが家ではバス前提の生活として考えています。

すみあや

徒歩で駅に行く土地ではなく、日常生活は徒歩圏、駅利用はバスという割り切りです。

わが家が比較した選択肢

今回の土地を選ぶまでに、わが家ではいくつかの選択肢を比較しました。

大きくは以下のようなイメージです。

わが家は、駅近よりも、子育て中の日常生活と土地価格のバランスを優先しました。

もちろん、これが正解かはまだわかりません。

住み始めたら、駅距離の不便さを感じる可能性もあります。

バスの本数や雨の日の移動など、実際に生活してみないとわからない部分もあります。

すみあや

それでも現時点では、土地価格1,980万円、生活施設の近さ、学校距離、建物計画のしやすさを考えて、わが家には合っていると判断しました。

土地契約前に確認してよかったチェックリスト

今回の経験から、土地契約前に確認してよかったことをまとめます。

土地は、同じものが二つとありません。

だからこそ、勢いだけで決めるのは怖いです。

すみあや

わが家も、生活環境が良くて価格も下がった土地だったので気持ちはかなり前向きでしたが、契約前にひとつずつ確認しました。

まとめ

今回、わが家は1,980万円の土地を本契約しました。

当初2,080万円だった土地が100万円下がったことは大きかったです。

約160㎡、生活環境も良く、スーパー徒歩2分、学校も近いので、子育て世帯としてはかなり魅力を感じました。

一方で、駅徒歩1時間、縦長土地、ハザードマップ、地目が畑、準防火地域など、確認すべき点も多かったです。

わが家では、メリットとデメリットを比べたうえで、現時点ではこの土地で進める判断をしました。



ただし、家づくりはまだ途中です。

間取り、外構、住宅ローン、太陽光、車2台の駐車計画など、これから詰めることはまだまだあります。

土地契約はゴールではなく、家づくりの大きなスタートだと感じました。

同じように一条工務店や注文住宅を検討している方は、土地価格だけでなく、ハザード、地目、境界、駅距離、生活環境、将来の家計まで含めて確認しておくと安心だと思います。

すみあや

わが家のケースも、ひとつの実例として参考になればうれしいです。

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すみあや

システムエンジニア

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神奈川県に住んでいる子育て4人家族です。 一条工務店グランスマートの注文住宅を計画中です。家づくりで悩んだ住宅ローン、家計、間取り、土地選び、太陽光発電のことをできるだけ数字と実体験を交えて発信しています。 世帯年収1000万円台でも無理しすぎない家づくりを目指しています。