土地1,980万円で本契約｜わが家が契約前に確認したことと正直な不安

一条工務店のグランスマートで家づくりを進めているわが家ですが、先日、土地の本契約をしました。

契約した土地価格は 1,980万円 です。

もともとは2,080万円だったので、結果的に100万円下がった土地でした。

正直、100万円下がったのはかなり大きいです。

一条工務店のグランスマートで注文住宅を建てる場合、建物本体、オプション、外構、太陽光、住宅ローン、諸費用など、考える金額がどんどん大きくなります。

その中で土地価格が100万円下がったことは、わが家にとってかなり助かる話でした。

ただし、値下げされたからすぐに契約したわけではありません。

土地は一度契約すると、あとから簡単に変更できません。

駅距離、ハザードマップ、土地の形、地目、固定資産税、境界、越境、ライフライン、周辺環境など、契約前に確認することが想像以上に多くありました。

この記事では、子育て4人家族のわが家が、1,980万円の土地を本契約する前に確認したことをまとめます。

わが家の前提は以下です。

土地選びに正解はないと思います。
駅近を優先する家庭もあれば、土地価格や広さ、子育て環境を優先する家庭もあります。

わが家の場合は、駅近よりも、日常生活のしやすさ・土地価格・建物計画のしやすさを重視しました。

結論：土地価格だけでなく「住めるか・建てられるか・払えるか」を確認して契約した

今回の土地は、価格だけを見るとかなり魅力的でした。

2,080万円から1,980万円に下がり、スーパーや学校も近く、子育て世帯としては生活しやすそうな環境です。

一方で、気になる点もありました。

わが家としては、これらを確認したうえで、現時点では許容できる土地だと判断しました。

ただし、「この条件なら誰にでもおすすめ」という話ではありません。

同じ1,980万円の土地でも、家族構成、通勤方法、車の有無、住宅ローンの考え方によって判断は変わります。

この記事では、わが家がどう悩み、何を確認し、どう判断したのかを残しておきます。

わが家が契約した土地の概要

今回契約した土地の概要は以下です。

土地面積は約160㎡なので、坪数にすると約48坪です。

数字だけ見ると、注文住宅用の土地としてはある程度ゆとりがあるように感じます。
ただ、わが家の土地は縦に長い形です。

この「縦長」という条件は、家づくりではかなり重要でした。

土地全体の面積があっても、間口が狭かったり、車2台の駐車スペースが取りにくかったりすると、希望の間取りや外構が入りにくくなる可能性があります。

わが家は車2台前提です。
さらに、子どもがいるので、自転車や将来的な荷物置き場、外構スペースも考えたいです。

そのため、土地面積だけではなく、以下を確認しました。

2,080万円から1,980万円に下がったのは大きかった

今回の土地は、もともと2,080万円でした。
そこから1,980万円になったので、100万円の値下げです。

注文住宅を検討していると、金額の感覚が少し麻痺します。

建物価格、外構費、太陽光、蓄電池、住宅ローン、家具家電、引っ越し費用。
どれも数十万円、数百万円単位で動くので、100万円が小さく見えてしまう瞬間があります。

でも、冷静に考えると100万円はかなり大きいです。

わが家の場合、住宅ローンだけでなく、子ども2人の教育費、車2台の維持費、毎月の生活費もあります。

土地価格が100万円下がれば、以下のような使い道が考えられます。

ただし、値下げされた土地だからといって、価格だけで判断するのは避けたいと思いました。

なぜ値下げされたのか。
駅距離なのか、土地形状なのか、ハザードなのか、売主側の事情なのか。

わが家の場合、駅徒歩1時間という条件はかなり大きなデメリットです。

駅近を重視する人にとっては、候補から外れる土地だと思います。

一方で、わが家は夫婦とも在宅勤務が多く、駅徒歩よりも日常生活の便利さや土地価格を重視しました。

つまり、値下げされた土地を「安いから買う」のではなく、
安くなっている理由を理解したうえで、自分たちの暮らしに合うかを考えた形です。

建ぺい率60%でどれくらい建てられるか計算してみた

土地契約前に確認したことのひとつが、建ぺい率です。

今回の土地は建ぺい率60％でした。

建ぺい率は、土地面積に対して建築面積をどれくらい取れるかというルールです。

わが家の土地は約160㎡なので、建ぺい率60％で計算すると以下になります。

約160㎡ × 60％ ＝ 約96㎡

つまり、建築面積としては最大で約96㎡まで使える計算です。
坪数にすると、約29坪です。

ただし、これは延床面積ではなく、主に1階部分の建築面積の上限として見るものです。

たとえば総2階に近い形で、1階18坪、2階17坪のような計画であれば、延床35坪前後の家も考えやすくなります。

わが家は一条工務店のグランスマートで、35坪前後の注文住宅を検討しています。

建ぺい率だけを見ると、現時点では大きな問題はなさそうだと感じました。

ただし、建てられるかどうかは建ぺい率だけでは決まりません。

ここは素人判断だけでは不安だったので、最終的には住宅会社や設計担当者に確認しながら進める予定です。

第一種中高層住居専用地域・準防火地域だった

今回の土地は、第一種中高層住居専用地域でした。

住宅を中心とした地域ではありますが、低層住居専用地域と比べると、周辺に中高層の建物が建つ可能性もあります。

今の周辺環境だけを見て判断するのではなく、将来的に近くに大きめの建物が建つ可能性も考えておきたいと思いました。

また、今回の土地は準防火地域でもあります。

準防火地域では、建物の防火性能に関するルールが関係します。
窓やサッシ、外壁などの仕様に影響することがあり、建築費にも関係する場合があります。

わが家が確認した範囲では、準防火地域により追加費用が発生する可能性がありました。

確認した時点では、窓の数や仕様によって50万〜70万円程度の増額になる可能性があると聞いています。

土地価格が1,980万円でも、準防火地域による建築費の増額があるなら、総額ではその分も考えておく必要があります。

土地探しでは、つい土地価格だけを見てしまいます。

でも、注文住宅では「土地価格＋建物価格＋仕様による増額＋外構費＋諸費用」で考えないと、あとから家計が苦しくなる可能性があります。

わが家も、ここは住宅ローンの総額を考えるうえで確認しておいてよかった点です。

ハザードマップは0.5m未満・内水は0.3m未満だった

土地選びで一番気になったのが、ハザードマップです。

今回の土地は、洪水ハザードマップで0.5m未満の区域に入っていました。
また、内水ハザードマップでも0.3m未満に該当していました。

ハザードマップに色がついている土地を見ると、正直かなり迷います。

子どもがいる家庭として、この土地を選んでよいのか。
将来、売却するときに不利にならないのか。
大雨のときに本当に大丈夫なのか。

わが家もかなり考えました。

確認した内容をまとめると以下です。

わが家の場合は、盛土などを行う予定で浸水リスクについては、盛土や造成を含めて説明を受けたうえで、わが家では現時点で許容できる範囲だと判断しました。

そのため、現時点では許容できる範囲だと判断しました。

ただし、これはあくまでわが家の判断です。

ハザードマップに色がついている土地は、「色がついているから絶対にやめるべき」とも、「0.5m未満だから大丈夫」とも言い切れません。

大事なのは、リスクの内容を理解したうえで、自分たちの暮らし方や家計、保険、避難方法まで含めて考えることだと思います。

わが家も今後の外構計画や火災保険・水災補償を考えるときに、もう一度確認するつもりです。

地目は「畑」から「宅地」に変更予定

今回の土地は、契約時点では地目が畑でした。

家を建てる土地として使うため、最終的には宅地に変更する予定です。

ここは最初、わが家も少し混乱しました。

「畑のまま契約して大丈夫なのか」
「家を建てる前に何が必要なのか」
「地目変更や必要な手続きは誰が進めるのか」
「費用負担はどうなるのか」

このあたりは、契約前に必ず確認しておきたい点だと感じました。

わが家の場合も、後日「宅地」への変更が必要になる前提で進めています。

ただし、地目や農地に関する手続きは、土地の状況や地域によって変わる可能性があります。

そのため、自分たちだけで判断せず、不動産会社、住宅会社、司法書士、土地家屋調査士などに確認しながら進めるのがよいと思いました。

読者の方も地目が宅地ではない土地を検討している場合は、以下を確認しておくと安心です。

ここは、土地価格や立地と同じくらい大事な確認項目だと感じました。

2026年10月30日から所有権がわが家になる予定

今回の契約では、2026年10月30日から所有権がわが家になる予定です。

所有権が移ると、その日以降の固定資産税などの負担も関係してきます。

家づくりでは、建物価格や住宅ローンばかりに目が行きがちです。
わが家も最初は、土地価格や毎月返済のことばかり考えていました。

でも、土地を持つということは、固定資産税などの維持費も発生するということです。

今回の土地では、2026年10月30日以降の固定資産税について、契約内容に沿って負担する形になります。

契約前に確認したいのは以下です。

わが家も、領収書や振込画面など、支払いの記録は残しておく予定です。

ただし、税金まわりは家庭ごとに条件が違います。

住宅ローン控除や確定申告などに関係する場合もあるため、最終的には税務署や専門家、担当者に確認しながら進めたいと思っています。

土地売買契約書の印紙代は1万円だった

土地の本契約では、土地売買契約書に貼る印紙代として1万円が発生しました。

今回の土地価格は1,980万円です。
契約前は印紙代のことをあまり意識していませんでした。

家づくり全体から見ると、1万円は小さく見えます。
でも、こういう費用が積み重なっていきます。

土地代、建物代、外構費、登記費用、火災保険、引っ越し費用、家具家電。

注文住宅は、見積書に出ている金額だけでなく、契約時や引渡し前後にかかる細かい費用も見ておく必要があります。

わが家も住宅ローンの借入額だけでなく、現金で必要になる費用を整理しておきたいと感じました。

境界・越境・物件状況も確認した

土地契約で確認してよかったと思ったのが、境界や越境、物件状況です。

わが家が確認した項目は以下です。

このあたりは、契約前に確認しておいてよかったです。

特に、境界と越境は後からトラブルになると大変です。

隣地との境界が曖昧だったり、塀や配管が越境していたりすると、建築計画や外構にも影響する可能性があります。

わが家の場合は越境なし、擁壁なし、地盤沈下なし、土壌汚染なし、地中埋設物なしという確認が取れました。

もちろん、確認したからといって、今後何も起きないと断言できるわけではありません。

それでも、契約前に「何を確認したか」を残しておくことは大事だと思いました。

土地契約は金額が大きいので、不安なまま進めるより、ひとつずつ確認して納得しておく方が、後悔を減らしやすいと感じます。

周辺環境はかなり良い。ただし駅徒歩1時間

今回の土地で一番気に入っているのは、生活環境です。

周辺環境は、子育て世帯としてかなり魅力を感じました。

スーパーが徒歩2分なのは、日常生活ではかなり助かると思いました。
子どもがいると、買い忘れや急な買い物も多いです。

保育園、小学校、中学校が徒歩10分以内という点も、わが家にとっては大きなポイントでした。

一方で、最大のデメリットは最寄り駅まで徒歩約1時間ということです。

これは普通に遠いです。
駅近を重視する人には、かなり厳しい条件だと思います。

わが家もかなり迷いました。

ただ、バスを使えば駅まで約15分で行けます。
夫婦とも在宅勤務が多いこともあり、駅徒歩よりも日常生活のしやすさを優先しました。

わが家の考え方としては、
「徒歩で駅に行く土地」ではなく、
「日常生活は徒歩圏、駅利用はバス前提の土地」
として割り切った形です。

もちろん、住み始めたら駅距離の不便さを感じる可能性はあります。
雨の日のバス、子どもが大きくなったときの通学、将来の売却時の評価など、不安がゼロになったわけではありません。

それでも土地価格、生活環境、学校距離、建物計画のしやすさを総合して、わが家には合っていると判断しました。

わが家が比較した選択肢

今回の土地を選ぶまでに、わが家ではいくつかの選択肢を比較しました。

わが家は、駅近よりも、子育て中の日常生活と土地価格のバランスを優先しました。

注文住宅では、土地にお金をかけすぎると、建物や外構、住宅ローンにしわ寄せが来る可能性があります。

特にわが家は、一条工務店のグランスマートで建てる予定です。
建物価格も決して安くはありません。

さらに、車2台、子ども2人、教育費、生活費、将来の修繕費もあります。

そのため、「駅近だけど土地が高い」よりも、「駅からは遠いけれど、生活環境と価格のバランスが取れる土地」を選びました。

これが正解かどうかは、まだ住んでいないので分かりません。

でも、少なくとも契約前にメリットとデメリットを並べて、家族として納得したうえで判断できたのはよかったと思っています。

土地契約前に確認してよかったチェックリスト

今回の経験から、土地契約前に確認してよかったことをまとめます。

わが家は、土地価格が下がったことや生活環境の良さにかなり惹かれていました。

でも、土地契約は勢いだけでは決めにくいです。
特に注文住宅の場合、土地を買って終わりではありません。

その土地に希望の家が建てられるか。
住宅ローンを組んでも家計に無理がないか。
子どもが大きくなっても暮らしやすいか。
車2台や外構まで含めて計画できるか。

ここまで考えて、ようやく土地の判断ができるのだと感じました。

まとめ：土地契約はゴールではなく、家づくりのスタートだった

今回、わが家は1,980万円の土地を本契約しました。

当初2,080万円だった土地が100万円下がったことは、家計面ではかなり大きかったです。

約160㎡、スーパー徒歩2分、学校も近いという点は、子育て世帯として魅力を感じました。

一方で、駅徒歩1時間、縦長土地、ハザードマップ、地目が畑、準防火地域など、確認すべき点も多くありました。

わが家では、それぞれのメリットとデメリットを比べたうえで、現時点ではこの土地で進める判断をしました。

ただし、家づくりはまだ途中です。

これから間取り、外構、住宅ローン、太陽光、車2台の駐車計画など、さらに詰めることがたくさんあります。

土地契約はゴールではなく、家づくりの大きなスタートだと感じました。

同じように一条工務店やグランスマート、注文住宅を検討している方は、土地価格だけでなく、ハザード、地目、境界、駅距離、生活環境、住宅ローン、将来の家計まで含めて確認しておくと納得して進めやすいと思います。

わが家のケースも、土地契約前のひとつの実例として参考になればうれしいです。

土地契約だけでなく、建物本契約や住宅ローンまで含めて考えると、家づくりの総額はかなり大きくなります。

わが家が一条工務店グランスマートで本契約したときの流れや世帯年収1000万円台で6,200万円の住宅ローンをどう考えたかも別記事でまとめています。

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すみあや

システムエンジニア

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神奈川県に住んでいる子育て4人家族です。 一条工務店グランスマートの注文住宅を計画中です。家づくりで悩んだ住宅ローン、家計、間取り、土地選び、太陽光発電のことをできるだけ数字と実体験を交えて発信しています。 世帯年収1000万円台でも無理しすぎない家づくりを目指しています。